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Imóveis podem ser usados como garantia em mais de um financiamento. Entenda o que muda

Publicado

7 meses atrás

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Medida pode levar a redução no custo dos empréstimos
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Considerado pelo governo como fundamental para reduzir o custo dos empréstimos no país, o chamado Marco Legal das Garantias foi sancionado nesta terça-feira (dia 31) pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva. O texto pode impactar diretamente o mercado de crédito imobiliário, já que flexibiliza o uso de imóveis como garantias.

A norma permite que um mesmo imóvel seja dado como garantia em mais de um financiamento e facilita o processo de execução do bem pelo banco em caso de inadimplência. Entenda, abaixo, em alguns pontos, os principais pontos fixados pela lei.

O que muda?

Professor de Direito Civil do Ibmec, João Quinelato lembra que, antes, um imóvel era usado para garantir um financiamento observando-se apenas se o valor de avaliação era suficiente para cobrir o crédito contratado.

— A garantia era registrada na matrícula do imóvel, mas só o valor compatível com o valor da dívida, sem se considerar o excedente, que em caso de execução era devolvido ao devedor — explica o especialista: — O que o marco traz é a possibilidade de você dar um mesmo bem em mais de uma operação, até o limite do valor do imóvel, o que amplia o acesso ao crédito.

Os empréstimos com uma mesma garantia podem ser feitos em bancos diferentes?

Sim. Os credores podem ser diferentes, desde que o total das dívidas não ultrapassem o valor de mercado do imóvel dado como garantia, como observa o advogado especialista em Direito Imobiliário Raphael Mançur.

Ele também avalia que, com a mudança, as instituições financeiras devem aprimorar a análise de crédito na hora da concessão do financiamento: Essa análise deve ficar mais criteriosa e burocrática. Hoje, já temos uma análise detalhada mesmo que o imóvel seja “livre e desimpedido”, o que dá mais segurança para o banco. Com a possibilidade desse imóvel ser dado como garantia em outras operações, isso vai se intensificar.

O que vai acontecer em caso de inadimplência?

O Marco Legal das Garantias cria a figura do agente de garantias, que deve ser designado pela instituição financeira para administrá-la, inclusive em ações judiciais. A norma, porém, prevê que o agente administrador execute judicialmente a garantia em caso de inadimplência, nos moldes do que já é previsto em lei e que foi confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) na semana passada. “É uma figura que ainda deve aparecer no mercado, um misto de assessoria jurídica com aquelas empresas que cobram dívidas. Serão empresas especializadas e contratadas pelos bancos para administrar isso”, diz Quinelato.

Em quanto tempo o imóvel será executado?

Mançur afirma que o Marco Legal das Garantias não muda o que a lei de alienação fiduciária prevê: “Quem ficar inadimplente deve ser intimado para quitar o débito em quinze dias, e se isso não acontecer, a execução é feita e o bem vai a leilão. Geralmente, os bancos emitem essa intimação após 90 dias, mas isso varia de acordo com a instituição”, afirma.

A norma sancionada por Lula também determina que a possibilidade de essa intimação ser feita eletronicamente, como e-mail, por exemplo.

Se ficar devendo uma das operações de crédito, e o imóvel for executado, como fica a garantia para os demais?

Quinelato explica que a lei prevê que o primeiro financiamento que tem o imóvel como garantia tem prioridade em relação aos demais, mas que detalhes sobre o que acontece com as dívidas “descobertas” em caso de execução do primeiro empréstimo vão depender do que determina cada contrato: Isso é casuístico, vai depender do contrato. O que podemos dizer é que a garantia anterior vai ter prioridade. E com certeza o contrato de alienação vai prever que a garantia não vai poder ser fragilizada ou corroída. “Então, ou o devedor oferece uma nova garantia ou paga a dívida”.

Ele também observa que, com as mudanças trazidas pelo marco, caberá ao consumidor administrar os créditos contratados e as garantias utilizadas para evitar transtornos: “Requer uma postura muito mais zelosa de quem toma o crédito, e um nível de educação financeira a que o brasileiro não está habituado. Pode acabar gerando um aumento no grau de inadimplência”, avalia.

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